mmmm... non è prprio il mio campo, ma vediamo...:
Definizione: "Il valore commerciale corrisponde al prezzo che un eventuale acquirente sarebbe disposto a pagare per un bene, tenendo conto dello stato, dell'ubicazione e nell'ipotesi della continuità di utilizzazione". Si tratta quindi di una stima, quindi non è necessario -e nemmeno usato- aggiungere 'speculativo', credo.
Fonte:
http://europa.eu.int/eur-lex/lex/LexUriServ/LexUriServ.do?ur...
Nella voce "Terreni e fabbricati".
Aspetta però alcuni agree e/o altre suggestioni, non ti assicuro niente...

Vedi anche:
Def.: Valore stimato da esperti, che rispecchia il valore di mercato.

Esempio:
Prezzo al quale oggi potrebbe essere probabilmente rivenduto l'immobile acquistato alcuni anni fa.
http://www.ubs.com/1/i/ubs_ch/private/mortgage/glossary.html...
P.S: questo link è molto interessante! Da aggiungere come 'bookmark', un bel glossario.